“三箭”效力初顯　助房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

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證監(jiān)會(huì)日前宣布恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，涉房企業(yè)再融資通道時(shí)隔四年再次打開(kāi)。截至12月5日晚間，已有近20家上市房企發(fā)布再融資計(jì)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著信貸、債券、股權(quán)“三箭”相繼發(fā)力，預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化以及“保交樓”資金持續(xù)落地，地產(chǎn)行業(yè)信心有望加速修復(fù)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)有望得到顯著改善。

　　再融資提速

　　11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，“第三支箭”正式落地。

　　12月5日，招商蛇口公告稱，擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，擬購(gòu)買的資產(chǎn)包括其兩年前曾主動(dòng)終止收購(gòu)的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司24%股權(quán)等資產(chǎn)。值得一提的是，招商蛇口也是證監(jiān)會(huì)重啟配套融資后首個(gè)用于并購(gòu)的企業(yè)。

　　同日，華發(fā)股份2022年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，預(yù)計(jì)非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量合計(jì)不超過(guò)63500萬(wàn)股，擬募集資金總額不超過(guò)60億元。嘉凱城方面，預(yù)計(jì)非公開(kāi)發(fā)行股票53927萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)10.24億元。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資本市場(chǎng)再融資的放開(kāi)將有效緩解房企的資金鏈壓力。他表示，股權(quán)融資與債權(quán)融資相比，募得資金的同時(shí)也不用擔(dān)心償債壓力，不僅不會(huì)影響房企“三條紅線”指標(biāo)，通過(guò)加大資本金還有利于“三條紅線”指標(biāo)中扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率的優(yōu)化，改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表情況。

　　12月1日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票。華夏幸福表示，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步推動(dòng)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，公司擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

　　多渠道資金持續(xù)發(fā)力

　　至此，信貸、債券、股權(quán)支持政策實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著改善，行業(yè)紓困與并購(gòu)整合有望實(shí)質(zhì)性提速。

　　交易商協(xié)會(huì)也于上個(gè)月表示，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)規(guī)模2500億元，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　“第一支箭”也再度出手。11月21日召開(kāi)的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)指出，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。

　　同時(shí)，繼8月政策性銀行提供2000億元全國(guó)性“保交樓”專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

　　除了供給端的資金支持外，占有房企較大比例自有資金的預(yù)售資金監(jiān)管政策也有微調(diào)。11月14日晚間，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　CRIC房地產(chǎn)研究中心研究員朱一鳴表示，8月至今，房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”，釋放流動(dòng)性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億元。“為加快風(fēng)險(xiǎn)出清，10月底以來(lái)，監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度，民營(yíng)房企的生存環(huán)境持續(xù)改善。”

　　國(guó)金證券分析師杜昊旻表示，房企融資渠道的打開(kāi)，有助于緩解部分房企面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，改善房企信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心有重要作用。而房企流動(dòng)性的改善與市場(chǎng)信心的提升，也有助于“保交樓”政策的持續(xù)推進(jìn)。

　　市場(chǎng)信心得到提振

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，但隨著相關(guān)政策加速落地，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。

　　“11月‘三箭齊發(fā)’，已經(jīng)基本形成了供給端支持政策的基本框架。央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企充分受益，提振行業(yè)信心和預(yù)期。”杜昊旻說(shuō)。

　　同策研究院分析師肖云祥表示，房企貸款融資、債券融資、股權(quán)融資等主要的融資渠道均得到監(jiān)管層政策面的支持。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是傳遞出了非常重要的實(shí)質(zhì)性利好信息，有利于打通房企在融資政策面的阻礙，也有利于行業(yè)信心的重塑。

　　肖云祥指出，目前一系列政策指向房企融資供給層，但市場(chǎng)端、企業(yè)端、宏觀經(jīng)濟(jì)以及特殊事件因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成影響。因此，整個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇還需要時(shí)間、多個(gè)環(huán)節(jié)、多方的努力。（記者? 梁倩）