土地拍賣市場冷熱不均 核心地塊競爭將更激烈

88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價成交頻現、流拍現象仍存……近日，土地拍賣市場局部高熱與部分城市土地拍賣表現冷淡同時出現。當前，土拍市場有什么新變化？反映了什么問題？下半年土地拍賣市場走向如何？

　　區域分化加劇

　　土地拍賣市場素來是房地產市場的晴雨表，也是投資風向標。

　　今年以來，局部土拍市場高光頻現。在北京，觸頂+溢價成交是主旋律；在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創下參拍企業數量新高；在杭州，地塊觸頂成交率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。

　　整體而言，核心城市核心地塊溢價率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限，但其非核心區域土地多以低價成交。此外，非核心城市底價成交則是主流，比如，無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。

　　中指研究院統計數據顯示，截至6月15日，22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%，較去年同期提升4.0個百分點。同周期內，百強房企前5個月拿地總額同比下降8.4%，降幅進一步收窄。

　　整體而言，城市分化及區域分化進一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，這與樓市交易端的差異化表現有關系。

　　關榮雪表示，樓市需求穩健、去化良好的城市，土拍表現相對火熱；相反，樓市去化壓力較大，土拍往往表現平平，區域分化則體現在地塊的受關注度上。位置優越、利潤空間較大、可操作性強的地塊，備受房企青睞；而開發難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

　　“今年土地供應端的一個重要變化是‘提質縮量’，即增加供應城市核心區的優質地塊，使得局部市場熱度提升，表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，這樣的分化體現在企業端就是投資策略進一步聚焦為以銷定產，樓市銷售向好的城市、區域、項目，開發商更有動力拿地。

　　“當前，土拍市場進入發展新階段，規則和標準日益透明，瘋狂搶地不再，成交價整體趨于平穩，局部市場漸趨活躍。這期間，企業競拍門檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新企業拿地頻現。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超表示，在行業經過大浪淘沙后，房地產企業對于片區和地塊的研判已趨于一致，核心要求是把控風險以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊，往往難以吸引開發商的注意。

　　保證去化率是關鍵

　　土拍市場持續分化，銷售市場分化加劇是主因。

　　“受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’，‘聚焦核心城市及區域’的策略。”中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示，確定性的去化率成為房企拿地的首要標準之一。

　　“在市場調整期，一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性，收益率也出現明顯回升。”金地集團董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克表示，今年以來，金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項目，未來將繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。

　　在此前的年報業績會上，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海曾提到，過去項目投資要研究城市的宏觀指標，現在更關注市場板塊的典型特征，以便提升投資的精準度。

　　龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠提到，龍湖集團將嚴守投資刻度，盡可能優中選優。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

　　“高品質、高性價比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區域或未來發展潛力大的區域，具有較高的投資價值和升值空間。”黎乃超表示，對房企來說，風險小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。

　　不難看出，在當前市場情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現金流量表，已成為房企投資拿地的新規律。

　　下半年市場如何走

　　下半年土地市場將會如何走？在黎乃超看來，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會繼續增加；其次，優質住宅地塊溢價表現較高，但商業辦公、工業類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價或流拍現象或會出現。即便是熱點城市樓市，也存在不確定性和波動性，房企拿地仍需避免盲目跟風和過度投資。

　　業內人士認為，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續加劇，不排除部分房企將投資戰線下沉，屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

　　“短期來看，全國土地供求縮量趨勢或會延續，但土拍分化態勢將更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，這些城市在供應端改善下，樓市成交有望企穩，而在銷售市場調整壓力加大的城市，土地拍賣市場或仍表現低迷。”陳文靜表示，整體來看，今年以來，核心城市明顯回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修復，但多數城市土地拍賣市場仍面臨較大壓力，未來能否全面回溫，有賴于房地產銷售的恢復程度。（證券日報記者 王麗新）