北上廣深接連出招，房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

近日，上海、廣州和深圳等城市陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。此前，北京已于4月30日調(diào)整了限購(gòu)政策。

　　北上廣深四大一線城市相繼出手，市場(chǎng)影響幾何？“新華視點(diǎn)”記者走訪多地市場(chǎng)，并采訪了業(yè)內(nèi)人士。

　　一線城市相繼優(yōu)化房地產(chǎn)政策

　　近期，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪優(yōu)化調(diào)整政策。此輪政策調(diào)整，不僅旨在提振樓市，也為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)一步蓄力。

　　——分區(qū)限購(gòu)。

　　北京4月30日發(fā)布政策，允許已有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房。這是北京自2011年起執(zhí)行的住房限購(gòu)政策，時(shí)隔13年首次進(jìn)行調(diào)整。

　　緊接著，深圳5月6日發(fā)布新政，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行分區(qū)優(yōu)化，除南山、福田、羅湖區(qū)及寶安區(qū)兩街道外，其他區(qū)域放寬限購(gòu)。

　　廣州早在去年9月就將4鎮(zhèn)納入非限購(gòu)區(qū)域。今年1月，廣州進(jìn)一步優(yōu)化政策，明確放開(kāi)部分限購(gòu)區(qū)域120平方米以上的住房買賣。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔣慰如表示，一線城市均采取分區(qū)限購(gòu)的方式，體現(xiàn)樓市調(diào)控的區(qū)域性、差異化和精準(zhǔn)性。

　　——降低非戶籍人口社保年限。

　　上海、深圳、廣州均對(duì)非戶籍居民購(gòu)房條件進(jìn)行松綁，縮短需繳納社保或個(gè)稅年限。上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，上述措施顯示，一線城市樓市調(diào)控越來(lái)越聚焦支持以新市民和青年家庭為主的合理住房需求。

　　——支持多子女家庭購(gòu)房。

　　值得注意的是，上海和深圳均明確支持多子女家庭合理住房需求，給兩孩及以上家庭增加了一張“房票”。

　　如深圳明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在部分區(qū)域再購(gòu)買1套住房。上海則允許二孩及以上多子女家庭在全域內(nèi)增購(gòu)1套住房，并優(yōu)化了多子女家庭在個(gè)人住房貸款中的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少其購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

　　——降首付、降利率。

　　5月底以來(lái)，上海、廣州和深圳均優(yōu)化了住房信貸政策，上海二套房的首付款比例下限調(diào)整為35%，深圳為30%。廣州首套房最低首付款比例降至15%，并取消利率下限；二套房最低首付款比例降至25%，亦取消利率下限。

　　從四個(gè)一線城市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來(lái)看，上述前三類舉措皆為滿足居民家庭多元需求，擴(kuò)大購(gòu)房人群范圍之舉；降首付、降利率等政策則為購(gòu)房人群降低了“上車”門檻，以充分釋放剛需和改善型需求。

　　新房市場(chǎng)先熱，二手房市場(chǎng)反應(yīng)不一

　　記者在一線城市走訪發(fā)現(xiàn)，新政落地后，市場(chǎng)情緒有所提振。

　　記者5月26日來(lái)到北京市西城區(qū)廣安門外手帕口南街一家房產(chǎn)中介門店。門店經(jīng)理薛少儒說(shuō)，近期客戶咨詢量、帶看量提高，即使碰到雨天，周末也有十幾組客戶帶看量。

　　剛看完房的郭先生告訴記者，由于有二孩計(jì)劃，他打算把現(xiàn)在92平方米的兩居室換成140多平方米的住房。“近期政策力度比較大，市場(chǎng)比較穩(wěn)定，我覺(jué)得入手時(shí)機(jī)差不多了。”

　　5月28日，上海新政之后，嘉定區(qū)象嶼遠(yuǎn)香湖岸開(kāi)盤(pán)。象嶼遠(yuǎn)香湖岸項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)肖咸星告訴記者，新政出臺(tái)后，由于首付比例和貸款利率降低，住房消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)比較明顯。“小變大”“一套變兩套”的選擇成為明顯特征。

　　“降首付、降利率后，經(jīng)過(guò)一天的考慮，我們決定從100平方米換成130平方米的戶型。”準(zhǔn)備購(gòu)房的市民趙女士說(shuō)，“我們有還款能力，為什么不給家人創(chuàng)造更好的居住條件呢？”

　　肖咸星說(shuō)：“新政出臺(tái)后一天內(nèi)，我們?cè)黾恿?0多組意向認(rèn)購(gòu)客戶，都是受到新政利好影響。有三組購(gòu)房者原來(lái)想買一套，降首付之后最終現(xiàn)場(chǎng)買了2套房，購(gòu)房信心增強(qiáng)。”

　　深圳和廣州的新房市場(chǎng)活躍度也有所上升。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月29日至6月2日的新房日均簽約量與5月1日至5月28日的日均簽約量相比，增長(zhǎng)107%。廣州的新盤(pán)熱度也明顯提升，位于廣州市黃埔區(qū)的保利招商華發(fā)中央公館推出住宅產(chǎn)品264套，售樓部排起長(zhǎng)隊(duì)，周末兩天即售出41套。

　　反觀二手房市場(chǎng)，由于交易鏈條較長(zhǎng)，市場(chǎng)心態(tài)不一。

　　記者走訪上海二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，少數(shù)房東已開(kāi)始借新政利好提價(jià)，也有個(gè)別房東降價(jià)“搶跑”；但多數(shù)房東心態(tài)平和，維持掛牌價(jià)不動(dòng)。不少購(gòu)房者表示，新政是否有效果仍需觀察，準(zhǔn)備等等再出手。

　　在深圳、廣州二手房市場(chǎng)上，存量客戶率先發(fā)力。“降首付、降利率”執(zhí)行首周，樂(lè)有家深圳門店二手房看房量環(huán)比上漲5%，是過(guò)去1年單周帶看的第二高點(diǎn)。在廣州，貝殼平臺(tái)二手房整體預(yù)約看房量環(huán)比增長(zhǎng)24%，整體成交量環(huán)比也略有上升。記者走訪廣州二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌量也在大幅上漲，市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚。

　　未來(lái)市場(chǎng)走向如何

　　一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)。專家認(rèn)為，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化的重要時(shí)期，應(yīng)著力挖掘潛在需求，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需再平衡。

　　上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰分析說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已超過(guò)300億平方米。中長(zhǎng)期來(lái)看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房。目前，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%，隨著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，住房需求在量上仍有較大發(fā)展空間。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前居民改善居住條件的愿望強(qiáng)烈；一、二線城市存量住房品質(zhì)有待提升。

　　一位地方住建部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需銜接不暢，一方面住房消費(fèi)升級(jí)需求迫切，另一方面，大戶型、配套好的好房子不多。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，以讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，打造宜居、韌性、智慧的城市，努力為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，各地宜順應(yīng)住房供需關(guān)系變化，因時(shí)因勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)政策，更好滿足人們對(duì)住好房子的需求。

　　（記者鄭鈞天 王優(yōu)玲 趙瑞希 王浩明）

　　新華社北京6月5日電