城家CEO莊松成：長短租&長日租的背后是公寓市場的精分需求

　　辦企業(yè)有如修塔，如果只想往上砌磚，而忘記打牢基礎(chǔ)，總有一天塔會倒塌。

　　——浦木清十郎

　　具有華住基因的城家無疑是特別的。

　　相比來看，酒店系公寓具有高轉(zhuǎn)換頻次、多年積累私域池，以及多收益節(jié)點(diǎn)等特點(diǎn)，且更容易與酒店協(xié)同，整合復(fù)雜多元的參與方入場。近幾年城家經(jīng)過幾次戰(zhàn)略及產(chǎn)品線調(diào)整，加之8年的積累，在玩家不斷涌入的長租市場上，似乎擁有更多的競爭砝碼。

　　目前，城家以不把上市作為目標(biāo)，而是希望走穩(wěn)走長。逆勢中暗含未來的驚喜，競爭加劇也意味著新機(jī)會。城家準(zhǔn)備如何把握？第25期火花談，睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁對話華住集團(tuán)高級副總裁、城家CEO莊松成。

　　多元產(chǎn)品線的背后是多元化需求

　　長租公寓的賽道分的越來越細(xì)了。其本質(zhì)是客戶需求的細(xì)分化，隨需而變，定制出高低錯落的產(chǎn)品序列。

　　韓瑋燁：經(jīng)過8年的發(fā)展，城家產(chǎn)品線日趨完善。而且在全品類公寓產(chǎn)品線中，同一賽道中也擁有多個品牌，如白領(lǐng)公寓有“城家公寓”、“城家高級公寓”、“勵業(yè)公寓”等品牌。請問城家多產(chǎn)品線布局背后有何考量？

　　莊松成：我們都知道過去長租公寓行業(yè)的分類是很多元的，有按照客戶類型、物業(yè)類型等。但其實(shí)我們整個華住系統(tǒng)包括城家，更多地還是要從能為客戶提供的價(jià)值本身來區(qū)分。

　　城家的產(chǎn)品主要集中在長租公寓和服務(wù)式公寓兩條賽道，兩者分別承載著不同的價(jià)值和使命。

　　通過客戶需求的不同我們可以知道，長租公寓賽道，客戶租住的需求是“安居”，目的是來到這個城市生活并扎根；服務(wù)式公寓，更偏向“旅居”，客戶可能要在這個城市待上幾個月，甚至三五年，但其租住需求的核心不是在“安居”，而是商務(wù)、旅行等。

　　而在每個不同賽道里面的這些品牌其實(shí)是為細(xì)分賽道里面的某一類客戶需求服務(wù)的——他們有不同的背景、家庭情況、人數(shù)、收入等，根據(jù)不同的情況定制出的高低錯落的產(chǎn)品序列。所以，在一個細(xì)分賽道里面，我們會分3-5個，甚至更多的品牌，因?yàn)樗目蛻粜枨蟾?#xff0c;服務(wù)也更加多元。

　　韓瑋燁：以白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓的兩條賽道來看，目前產(chǎn)品的規(guī)模和利潤占比是怎樣的？

　　莊松成：在整個城家的系統(tǒng)里，長租白領(lǐng)公寓管理房源量占比已經(jīng)超過七成，服務(wù)式公寓不到三成。而在利潤就有很大的差異了，服務(wù)式公寓的利潤占比達(dá)到了50%，單從利潤角度我們可以看到，服務(wù)式公寓的利潤是要比長租公寓的利潤高的。

　　韓瑋燁：今年城家藍(lán)領(lǐng)公寓品牌“員宿”的擴(kuò)張速度會有所提高嗎？

　　莊松成：藍(lán)領(lǐng)公寓是我們長租公寓里面很重要的一個部分，但它未來的發(fā)展路徑會和其它長租公寓產(chǎn)品略有不同。

　　目前城家公寓是以單店拓展、單點(diǎn)模型復(fù)制為核心的，而“員宿”未來并不是這種方式，更多的還是要去為一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)或大型的社區(qū)做配套服務(wù)。這樣的項(xiàng)目一方面有確定性需求，另一方面有現(xiàn)有客戶，所以我們會更傾向于這樣的配套工作。

　　再講簡單點(diǎn)，“員宿”未來的方向?qū)菫槟切┮延锌蛻粜枨蟮膮^(qū)域做一些定制化服務(wù)。通過產(chǎn)品更新、運(yùn)營的介入，讓老舊的宿舍型項(xiàng)目煥發(fā)光彩，并獲得更高的收益。規(guī)模上今年也是會有一定比例的增量，但不會像白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓來得這么快。

　　“長短租結(jié)合”VS“長日租結(jié)合”

　　“長短租結(jié)合”是過去三年頻繁被提及的話題。而“長短租結(jié)合”中，其實(shí)包含著兩個概念，一個是“長短租結(jié)合”，一個是“長日租結(jié)合”。

　　韓瑋燁：行業(yè)內(nèi)對于“長短租結(jié)合”概念的界定始終不夠清晰，您如何界定這一概念？

　　莊松成：“長短租結(jié)合”其實(shí)細(xì)分下來包含兩個概念，一個是“長短租結(jié)合”，一個是“長日租結(jié)合”。并不僅僅以房間的年租或日租來區(qū)分。

　　“長短租結(jié)合”，本質(zhì)上還是長租公寓業(yè)態(tài)，是在長租系統(tǒng)中針對不同租期的優(yōu)化方案。通過租期優(yōu)化的配置，讓整個項(xiàng)目經(jīng)營的效率實(shí)現(xiàn)最大化。目前城家對于“短租”界定，是最少要7天租期。

　　而“長日租結(jié)合”則完全不同，它的本質(zhì)其實(shí)是酒店業(yè)態(tài)，其背后的管理邏輯、政府要求與長租公寓都是不一樣的。雖然也可以把這類項(xiàng)目看作酒店和長租公寓的結(jié)合，但是我們需要清晰的是，項(xiàng)目本身標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是“酒店”而不是“公寓”，因?yàn)榫频甑臉?biāo)準(zhǔn)比公寓要更高。而對于“長日租結(jié)合”的租期界定就是1天開始到更長的時間都可以了。

　　其實(shí)，“長日租”究竟能不能結(jié)合，時至今日都有爭議。我們在嘗試用適合酒店物業(yè)的項(xiàng)目，做一些像酒店“LongStay”一樣的事情。把“LongStay”做得更大，收益、坪效更高，來彌補(bǔ)大體量物業(yè)、酒店出租率有限的問題。

　　因此，“長短租結(jié)合”是公寓的范疇，而“長日租結(jié)合”則是酒店行業(yè)的范疇。

　　韓瑋燁：“長日租結(jié)合”的公寓有哪些運(yùn)營和管控上的特點(diǎn)？是分樓層管理嗎？

　　莊松成：這個問題很關(guān)鍵！我們目前較易實(shí)現(xiàn)的是分樓層管理，相當(dāng)于把酒店切成了兩大部分，一塊是酒店，一塊是公寓，管理起來相對容易。而后續(xù)如何動態(tài)去調(diào)整樓層之間的差異，是需要持續(xù)優(yōu)化的。

　　理論上，跨樓層管理不是什么難題，目前酒店“LongStay”并不少見，甚至漢庭這種經(jīng)濟(jì)型酒店都有，中高端酒店只會更多。

　　現(xiàn)在有很多長租公寓的同行想要做這方面的嘗試，但其所謂的“長短租結(jié)合”，本質(zhì)上還是長短租，而不是長日租。

　　再次強(qiáng)調(diào)，“長日租結(jié)合”是酒店的生意。首先是做“日租”的準(zhǔn)入問題，本身就需要“酒店”的資質(zhì)。而撇開資質(zhì)不談，還需要考量品牌究竟有沒有能做“日租”的服務(wù)能力。也就是說，從酒店的角度出發(fā)，先有日租的能力，后再去做和長租的結(jié)合，這樣是有機(jī)會的；而從長租公寓出發(fā)，只具備長租的能力，再想要做日租，邏輯倒推的難度是很大的。

　　不斷增多的玩家，不斷規(guī)范的市場

　　在政策的支持下，住房租賃市場增量前景巨大，競爭也愈發(fā)激烈。

　　韓瑋燁：與其他國家的租賃市場相比，您認(rèn)為中國市場的優(yōu)勢在哪里？

　　莊松成：目前最大的優(yōu)勢就是中國的住房租賃市場足夠大。但目前從市場表現(xiàn)來看，住房租賃市場似乎只在一線城市火熱。但事實(shí)上，上至一線城市下至四五線城市，都存在大量的住房租賃需求。

　　住房保障是關(guān)系國計(jì)民生的事情，不管是中央政府還是地方政府，都花了大量的精力制定了大量的目標(biāo)，去解決人民群眾安居樂業(yè)的問題，市場會不斷地?cái)U(kuò)大。尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)出清的大形勢下，在未來的很長一段時間里，住房租賃將是解決房地產(chǎn)市場困境和老百姓居住問題的核心。

　　韓瑋燁：城家作為酒店系長租公寓的代表，長短租模式的開創(chuàng)者，您認(rèn)為相較于其它住房租賃企業(yè)的比較優(yōu)勢有哪些？

　　莊松成：坦率來講，有更多的玩家進(jìn)入到長租公寓賽道，這是一個好事情。說明市場的體量在不斷變大的，而激烈的市場競爭也能夠促進(jìn)市場不斷規(guī)范。

　　下面我們再來談競爭優(yōu)勢的問題：

　　首先，是基因優(yōu)勢。城家是脫胎于華住的一家公寓管理公司，是行業(yè)里面為數(shù)不多具有酒店基因的企業(yè)。我們在門店、客房，以及精細(xì)化運(yùn)營和對住客提供個性化和差異化的服務(wù)方面，具是有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

　　第二，是技術(shù)優(yōu)勢。華住集團(tuán)在中國今年是第18年，無論是在酒店還是公寓，甚至是更大的住宿領(lǐng)域，都在不遺余力地在智能化和科技化進(jìn)行投入。城家依靠華住系統(tǒng)的基礎(chǔ)，將這些經(jīng)驗(yàn)積累逐步演化至公寓服務(wù)。雖然城家成立了才有8年的時間，但城家的數(shù)字化系統(tǒng)在行業(yè)中是相對比較靠前的。

　　第三，顯然是靈活化的租期?！伴L短租結(jié)合”和“長日租結(jié)合”我們都有涉及，可以說是覆蓋了從酒店到長租公寓的所有租期，目前業(yè)內(nèi)能兩個都做的也只有城家。當(dāng)然，我們對于這樣的結(jié)合還是謹(jǐn)慎的，之后“長日租結(jié)合”也不會是城家的主營業(yè)態(tài)，但遇到特殊、大體量的項(xiàng)目，這不失為一種“更優(yōu)解”。

　　結(jié)語

　　隨著諸多層次玩家的進(jìn)入，以及賽道的不斷細(xì)分，長租公寓市場的市場層次也逐漸勾勒出輪廓。這其中不但包括大資本、資管機(jī)構(gòu)，新的專業(yè)運(yùn)營公司，還有一些中小資本及個人投資者逐漸進(jìn)入。

　　在多層次玩家介入的同時，長租公寓的專業(yè)化程度會隨著市場的變化提高進(jìn)入門檻。與分散式租賃市場不同，這一賽道未來一定是機(jī)構(gòu)玩家的天下。

　　而長租公寓的長期穩(wěn)定收益的經(jīng)營模式，決定了這一賽道的各類參與方都須建立長期主義認(rèn)知及能力。

　　唯有穩(wěn)重求進(jìn)，迅速奔跑，提升運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化能力，才有可能走到行業(yè)演進(jìn)的下一階段。

　　行業(yè)正在小步慢跑，城家也是。(編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁)