萬科的陣痛與新機(jī)

南方日報(bào)記者 柴亞娟

近段時間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科債券出現(xiàn)異常波動引發(fā)外界關(guān)注。11月6日，萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會，會上，萬科管理層表示，萬科基本情況無恙，流動性依舊穩(wěn)健；深圳國資委與深鐵表態(tài)堅(jiān)定支持萬科，并表明已經(jīng)準(zhǔn)備好豐富的“工具箱”去應(yīng)對可能遇到的風(fēng)險。

11月7日，萬科股債市場出現(xiàn)回升走勢，萬科A開盤走高，以近2%的漲幅領(lǐng)跑，同時，企業(yè)多只債券大漲。顯然，深圳國資委的撐腰幫助萬科度過了眼前的危機(jī)，不過從長遠(yuǎn)來看，真正解除危機(jī)需要的是整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和市場信心的修復(fù)。

當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，而房地產(chǎn)新模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換顯然是一個漫長而痛苦的過程。實(shí)際上，早在5年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。萬科的轉(zhuǎn)型之路究竟走得如何，能否幫助其真正破解信任危機(jī)、穿越周期，持續(xù)健康地活下去？

早在5年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。 ? ?資料圖片

走過了“交學(xué)費(fèi)”階段

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的艱難時期，萬科財(cái)報(bào)顯示，公司保持穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況良好，經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，銷售規(guī)模保持在頭部陣營。今年8月30日發(fā)布的2023年半年報(bào)顯示，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%，實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長。

“自今年6月起，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。”10月20日，萬科舉辦的媒體見面會上，泊寓總經(jīng)理胡冬華分享了萬科長租公寓業(yè)務(wù)的最新發(fā)展情況。截至目前，泊寓已在19個城市為8.3萬間保障性租賃住房提供運(yùn)營服務(wù)，在市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)中，納保數(shù)量位居第一。

10月26日，萬科旗下印力集團(tuán)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進(jìn)入公開發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

當(dāng)晚，郁亮在微信朋友圈發(fā)文感慨，“REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時間顯示出來。”

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)起步比較早，但以前吃掉了很多利潤，如今“學(xué)費(fèi)”終于付完了，不再成為負(fù)擔(dān)。

“經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，在短期內(nèi)，對整體盈利表象要有重大改變，還有難度。”郁亮說，轉(zhuǎn)型不是一蹴而就，與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)是“滾雪球”業(yè)務(wù)，給一定的時間，將會對收入、利潤有重大影響。“在外部條件具備的情況下，萬科會做好準(zhǔn)備，也會保持耐心。”

努力熬過轉(zhuǎn)型“陣痛期”

經(jīng)營服務(wù)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)正向盈利，意味著萬科轉(zhuǎn)型初見成效，相當(dāng)于企業(yè)完成減脂、增肌、活血，萬科本應(yīng)以一個更加健康、飽滿的狀態(tài)應(yīng)對眼前的挑戰(zhàn)。出乎意料的是，郁亮卻坦白，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入馬拉松“撞墻期”，陣痛比預(yù)想的更長、更痛。

馬拉松“撞墻”是指運(yùn)動員在比賽中必須經(jīng)歷的一段艱難路程，通常發(fā)生在賽程的30公里左右。在這段賽程中，跑者體能嚴(yán)重消耗，肌肉酸痛，配速下降，身體到了極限狀態(tài)，甚至失去行動能力，就像“撞墻”一樣。

媒體見面會上，熱愛馬拉松的郁亮以長跑中的身體動能轉(zhuǎn)換為例，他認(rèn)為，“今天（房地產(chǎn)市場）的狀態(tài)有點(diǎn)像馬拉松‘撞墻’。身體原來消耗碳水化合物，以糖轉(zhuǎn)換能量，但跑了30公里之后體內(nèi)的糖基本消耗完了，開始燃燒脂肪轉(zhuǎn)化能量讓你往前跑。燃燒脂肪轉(zhuǎn)化比較慢，需要5—10分鐘，這一段時間是最痛苦的，因?yàn)樘遣粔蛄?#xff0c;脂肪還沒起來，熬過去就能跑下去。”

兩年前，行業(yè)剛觸及深水區(qū)時，郁亮對于市場的判斷尚是“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會”。

“陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。”

陣痛之后的機(jī)會在哪里？

陣痛之后的機(jī)會在哪里？萬科認(rèn)為是與客戶同步發(fā)展，與城市同步發(fā)展。

在10月20日的萬科媒體交流會上，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。“現(xiàn)階段首先要將基本功練得更好，所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中，也包括加強(qiáng)與客戶互動，滿足客戶新的需求。”

在張海看來，萬科這些年的種種探索與實(shí)踐，都是“推動變化，并成為變化”的過程。郁亮持同樣的觀點(diǎn)，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。”在他看來，每個企業(yè)都要適應(yīng)時代的變化，做時代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮認(rèn)為，住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應(yīng)是不充分的。從城市人口增長、改善、更新的需求來看，預(yù)計(jì)未來住宅建設(shè)的中樞值是10億—12億平方米。

“由此來看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離10億—12億平方米的中樞值有較大差距。”郁亮指出，住房作為居民生活剛需不會消失，需求壓制久了總要釋放出來，市場正在蓄積自發(fā)修復(fù)的勢能。

市場到底何時復(fù)蘇？郁亮認(rèn)為，市場的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買，目前還存在的難點(diǎn)是“想買”的問題，需要恢復(fù)消費(fèi)者的信心。“恢復(fù)消費(fèi)者的信心，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力，也需要時間。每一輪房地產(chǎn)周期調(diào)整，從政策底到市場底，再逐步修復(fù)到合理水平，都需要時間。”

“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。”郁亮表示，他相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機(jī)會。“更重要的是，當(dāng)下不必過于悲觀。