二手房成交量明顯放大 新房市場平穩

北京市出臺“認房不認貸”政策已經一周，中國證券報記者對北京樓市進行調研發現，北京地區二手房掛牌量迅速增加，目前已經逼近16萬套，處于絕對高位；成交量也位于絕對高位，周末日成交量超1000套，較新政出臺前實現翻倍。

　　● 本報記者 董添

　　二手房交易活躍

　　“目前，北京地區二手房掛牌量已經達到159806套，較新政出臺前增加了8000多套。”北京鏈家一位中介告訴記者，“目前掛牌的主要是遠郊區，但成交一般，剛需還沒有入場。成交比較好的是市中心一些學區房以及一些改善型住房。”

　　記者在西城區一家中介門店了解到，目前，北京市很多學區房片區掛牌量基本沒有新增，但是成交量相比新政前要明顯放大。購買學區房的基本都是換房客戶，很多采取先買后賣的方式。中介介紹，目前，學區房價格整體比較平穩，一些房源價格低于近幾年成交平均價，主要是長時間沒有成交，價格已經談判過很多輪。

　　記者還了解到，考慮到非核心區的房子不好賣，很多學區房的中介人員將換房客戶的交易預留時間拉長至半年左右。而此前，這些中介只給換房客戶預留2個月左右的交易周期。

　　中原地產監測數據顯示，北京自9月1日發布“認房不認貸”政策以來，成交量持續位于高位。其中，9月2日北京地區二手房成交量達到1200套，3日成交量達到1400套。過去的一周，北京二手房累計成交了5000套左右，接近8月的一半。

　　據北京住建委官網數據統計，8月北京二手房成交10960套，環比上漲12.8%，同比下降21.3%。雖然市場整體交易仍處于低活躍度區間，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

　　新房成交分化

　　記者走訪北京新盤了解到，政策利好疊加“金九銀十”旺季周期，不少開發商推出了新樓盤項目，其中包括一些豪宅項目。

　　近日，位于北京東四環朝陽公園板塊的融創壹號院項目正式開盤，總價3000萬元起。開盤首日，現場有169套成功認購，總認購金額約56.2億元。記者了解到，該項目經歷了較長時間的蓄客，取得開盤資格后，立刻就選擇開盤入市。

　　“項目是2026年10月交房，期房銷售，一共350套，開盤賣了一半。單價是12.6萬元/平方米至14.35萬元/平方米，精裝修交付。周圍的二手房也差不多是這個價。”融創壹號銷售人員告訴記者。

　　豪宅網總經理劉軍告訴記者，對于高端項目而言，一些高凈值客戶一般不會選擇貸款，“認房不認貸”政策影響其實不大，真正有影響的是對購房心理的提振。

　　走訪過程中，多位銷售人員告訴記者，北京新樓盤之前最好賣的是兩居室，新政出臺后，三居室、四居室的認購情況明顯好轉。短期內，本身產品不錯、比較暢銷的樓盤應該很快會出現搶房、清盤情況。對于二類改善盤來說，能上車的客戶多了，銷量也會有一定的提升。

　　但也有一些樓盤由于性價比低、樓盤位置欠佳，缺乏產品競爭力，銷售情況依然欠佳。

　　中原地產監測數據顯示，新政出臺一周，新建住宅累計成交3500套左右。主要集中在9月2日、3日，分別為1800套和900套。此后幾天北京地區新房成交量基本維持在100套左右，成交整體比較平穩。

　　“購買核心區、總價在千萬元級別的購房者，新政出臺前很多是全款，目前依然是全款為主。買核心區房產的家庭，很多不止有一套房子，所以對他們的影響不大。剛需客戶目前入場積極性還沒有完全釋放，需要進一步等待市場發酵。”有銷售人士告訴記者。

　　市場反響積極

　　對于“認房不認貸”政策影響，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒體采訪時表示，政策出臺后，我們也在密切觀察，市場反響總體上是積極的。有市場機構也做過調查，調查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市增幅可能會更高。剛需和改善性需求購房者，積極入市的跡象是非常明顯的。一些市場機構的調研顯示，帶看量和成交量都有比較明顯的提升。

　　據浦湛介紹，“認房不認貸”政策出臺以后，北上廣深4個一線城市積極落地，已經全面落實了“認房不認貸”政策。從過去房地產市場發展的過程來看，4個一線城市都是房地產的熱點城市，它們對周邊城市乃至更大區域范圍內的城市，甚至是全國，都有非常明顯的“風向標”作用。另外也要看到，隨著房地產市場發展，特別是在目前的發展階段，城市之間的分化更為顯著。2018年開始，房地產調控政策實際上就采取了“因城施策”“一城一策”的調控機制。在這一機制下，城市要結合各自房地產市場的發展情況，來完善優化調整調控政策。

　　對于房企而言，易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，“認房不認貸”政策積極效應顯現，購房者市場情緒明顯被帶動起來，也更容易激活市場交易需求。加快銷售是房企現金流好轉的必由之路，對于一些頭部涉險房企而言更是如此。“認房不認貸”政策出臺后，相關房企更要抓住市場利好機會，加速銷售。