房地產行業亟須構建新發展模式“破題”

化解房企風險，提振樓市信心，改善行業資產負債表……在“防風險、保民生、促消費”目標驅動之下，2023年的房地產行業，困難和壓力仍在，但迎來了突圍和改變。

　　這一年，取消限購、降低首付比例、調降房貸利率等政策接踵而至，各地共計出臺700余次房地產優化政策；銷售市場表現為“前高中低后穩”；行業邁入轉型調整期，倒逼開發商“節衣縮食”，全力保交付，加快債務重組，構建新發展模式……

　　“2023年是房地產市場‘突圍’的一年。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示，各地頻繁發布樓市優化政策，力促房地產市場平穩運行。隨著人口結構的變化和城市化進程的推進，房地產市場供需關系發生了新變化，給行業未來發展帶來諸多挑戰。

　　政策持續落地重塑市場信心

　　2023年，房地產優化政策持續發力，力度空前，覆蓋面廣，利好信號強烈。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，今年以來截至12月18日，各地共計出臺房地產優化政策達751次，較去年增加140余次，其中，9月份出臺次數達去年以來峰值，單月出臺政策超140次。

　　受政策持續落地影響，市場迎來一些變化。但不同于往年的“階梯式”復蘇，2023年樓市呈現“脈沖式”復蘇。具體表現為兩輪活躍期，先是3月份—4月份剛需、剛改需求集中釋放；后是9月份—10月份，隨著“認房不用認貸”等政策落地，市場又迎來一輪復蘇。

　　“今年我們抓住了一季度末和三季度兩輪政策窗口期推盤強銷，其中重點一二線城市回籠資金規模較高。”某房企北方大區操盤手向《證券日報》記者表示。

　　另以龍湖集團為例，2023年國慶長假期間，其北京改善紅盤御湖境加推的全新樓棟全部售罄，銷售額達1億元，西安高新·云河頌成交量為3.85億元。彼時，龍湖集團相關人士稱，政策惠及之下，一二線高能級城市，改善性需求迅速進入市場，成交活躍度率先提升。

　　總體而言，分化行情貫穿全年，核心城市樓市韌性較強。而對于行業全年的表現，中指研究院市場研究總監陳文靜預測，2023年全國商品房銷售面積或難以達到12億平方米。中原地產首席分析師張大偉則更為樂觀，他表示，2023年全國商品房銷售面積仍有望達12.5億平方米、銷售金額達12.5萬億元。

　　土地市場表現和新房市場基本一致。據中指研究院數據，2023年前11個月，TOP100企業拿地總額10855億元，拿地規模同比下降6.6%。新變化出現在四季度，多城取消“限地價”模式，土地市場重回“價高者得”時代，一定程度上提振了舉牌情緒，優質地塊競拍熱度攀升，但分化加劇。

　　分化主要體現在兩方面，一是城市能級及區域分化，核心地塊競拍出高溢價，非核心區仍會出現底價成交，甚至流拍；二是房企投資擴表能力分化，經營穩健的央企國企及部分頭部民營房企成拿地“大戶”。

　　整體來看，銷售端尚未全面轉暖之下，政府推地、房企拿地均偏謹慎。正如陳文靜所言，土地市場低溫態勢是否扭轉，仍取決于房企銷售端的恢復程度及融資渠道是否暢通。

　　商業不動產REITs正式開閘

　　為改善房企流動性困難及化解債務風險，過去一年，金融支持力度不斷加碼。信貸、債權、股權“三支箭”齊發，在阻斷房企風險蔓延、緩解民營企業信用收縮等方面發揮了積極作用。

　　“第一支箭”信貸規模持續擴大，“第二支箭”擴容增量持續推進。關閉多年的上市房企再融資渠道正在打開，部分A股房企已拔得頭籌。據《證券日報》記者不完全統計，自去年年底房企股權融資開閘以來，27家A股上市房企發布相關定增預案，計劃募集資金超900億元，其中8家房企定增方案獲監管部門批準通過，3家已完成融資，融資額約為200億元。

　　“‘三支箭’鼓勵提供有效的風險緩釋工具，或者通過優先股、共益債權模式實現房企紓困，將有助于防止房地產風險蔓延。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。

　　更重要的是，基礎設施領域REITs取得突破性進展，其底層資產已于2023年正式擴容至商業地產領域。

　　今年3月份，相關部門明確表態，支持購物中心、社區商業等項目發行基礎設施REITs。10月26日，首批四單消費基礎設施REITs項目開啟受理，僅僅月余，首批消費基礎設施REITs項目即獲準予注冊的批復，這意味著商業不動產REITs正式開閘。

　　“目前市場上已經出現了一些積極變化，許多私募基金、保險資金在關注合適的商業類、產業園等資產，計劃成立Pre-REITs基金提前布局培育，將來以發行REITs為導向實現‘投融管退’再投資的循環發展。”戴德梁行北京公司負責人胡峰此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，對發行人來說，REITs有其獨特的價值。一方面，作為融資工具，REITs本質上并非債權類產品，可以有效降低企業負債率；另一方面，REITs作為戰略發展工具，可以幫助企業實現輕資產運行，轉變以往重資產、長周期的發展模式。

　　在多位業內人士看來，我國商業不動產體量龐大，這一融資通道大有可為。據共研網數據，國內僅購物中心這一業態的存量面積就高達5億平方米，資產總估值達十萬億元量級。未來，租金穩定、回報率有上升空間、底層資產干凈的項目將成REITs市場的“寵兒”。另外，基礎設施REITs的加速推進，將推動開發商向房地產服務經營商轉變。

　　種種跡象顯示，一系列支持房企合理融資政策和金融機構紓困舉措落地實施，將改善相關企業的融資環境及經營環境，有效遏制債務違約增長勢頭，助其回歸正常經營軌道，加快行業風險出清。

　　行業風險逐步出清

　　2023年，部分房企疏通了債務重組之路，加快行業風險出清步伐。11月下旬，努力了18個月的融創中國宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，公司整體化解約900億元債務風險。這意味著其成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

　　除融創中國外，富力地產等企業亦基本實現境內外債務重組或展期。龍光集團、花樣年、碧桂園等基本完成境內債務展期，華夏幸福、綠地控股等房企基本完成境外債務展期或重組。

　　而尚未完成債務重組的房企也取得階段性成果。如旭輝控股已于2023年9月份向境外債權人及顧問提供境外債務重組最新方案。旭輝控股相關人士向《證券日報》記者表示，境外銀團和債權人小組認可“短端削債、中端轉股、長端保本降息”的重組方向，也理解公司的降杠桿邏輯，能為公司提供緩沖期，助力保交付和日常經營。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示，債務風險的化解和出清有助于出險企業恢復正常經營、恢復自我造血能力，促進市場企穩復蘇。

　　出險房企加速風險出清之際，頭部優質房企則忙于筑牢安全底線。四季度，房地產債券市場出現不理性波動，多家大型房企主動出擊，穩定投資者信心。

　　12月中旬，保利發展宣布擬以10億元—20億元回購股份。同時，公司實際控制人保利集團計劃在未來12個月內增持公司A股股份，金額不低于2.5億元，不超過5億元。

　　更早之前的11月初，深圳市國資委力挺萬科。彼時，萬科大股東深圳地鐵表示，未來將以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為其注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。

　　再比如，龍湖集團近期提前償還了2024年1月份到期的20億港元銀團貸款，至此，公司已提前償還153億港元銀團貸款。“2025年前，公司將無到期需償還的境外銀團貸款；至2027年前，亦無到期美元債。此外，龍湖集團已無存續的供應鏈ABS，商票目前也已清零。”接近龍湖集團相關人士向《證券日報》記者表示。

　　“無論是回購還是提前償債，都是房企釋放的積極信號。大部分頭部房企的基本面并沒有大問題，相信能夠安全穿越市場周期。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示。

　　但暫時謀得安全，并不意味著擁有長期優勢。當下，房地產市場仍處于轉型調整期，尋得新發展動能，是制勝未來的要領。

　　加快構建新發展模式

　　2023年10月份，萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示，陣痛還在持續當中，但無論是否愿意或是否接受，行業都將進入新的發展階段。“只有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。”

　　無疑，房地產蒙眼狂奔擴規模的時代已落幕，開發業務增速放緩已成定局。那么，如何在房地產下半場謀得一席之地？答案或許來自兩大方面，一是抓住結構性機會，追求開發業務的“有質量增長”；二是探索新業務模式，拓展第二增長曲線。事實上，有想法的房企已洞悉市場變化，調整產品策略，逐漸轉為重點滿足改善性及多元化需求。

　　如此一來，經營性業務成為房企構建第二增長曲線的首選。比如，在嘗試新業務方面，已有房企邁出了重要一步。例如，龍湖集團旗下商業綜合體“天街”品牌已經越來越被人所熟知。2022年，龍湖經營性業務的運營及服務利潤占比已達27%，其對未來5年非地產開發利潤占比達到50%以上有信心。

　　事實上，2023年以來，多家大型房企均公開表示，經營性業務收入增速較快，利潤占比正逐步提升。

　　但這并不輕松，以目前正在實踐開發與經營服務并重戰略的萬科為例，郁亮曾重點分享了兩大難點，首先需要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力；其次，商業模式能否實現閉環。

　　由此可見，新商業模式正有待房企逐步探索。不過，更值得期待的是，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”已孕育新機，現已接連獲得資金支持，被業內視為構建房地產新發展模式的有力抓手。

　　山東健康集團2023年度第二期中期票據項目成功發行，標志著全國債券市場首單“平急兩用”債務融資工具項目正式落地。而近日，建發房產在上交所發行一期保障房領域的企業債券，規模為9億元，部分所募資金用于廈門市安置房項目建設，是交易所債券市場支持“三大工程”建設的第二單落地項目。此外，國家開發銀行福建省分行向福州新區雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并發放首筆貸款1000萬元……

　　“‘三大工程’建設著眼于房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決發展不平衡的結構性短板以及供需錯配、需求斷層等長期問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，這是未來行業投資擴表的重要領域。

　　當下，相關建設項目陸續啟動。例如，12月7日，重慶市“平急兩用”重點保供基地建設項目在潼南啟動。據悉，該項目總投資約25億元。

　　“城中村改造亦將對房地產投資產生明顯支撐。”陳文靜表示，根據中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規模約10億平方米。另有房企高管曾直言，城市更新領域是一個10萬億元量級的黃金賽道，有望成為行業發展新的重要驅動力。

　　正如黎乃超所言，2024年，新房銷售市場依然面臨調整壓力，新的業務模式和方向會成為行業發展“破題”的關鍵。比如，房地產企業需“輕重并舉”尋求多維度發展空間，積極探索布局代建、物業服務、商業運營、長租公寓等業務。但無論是怎樣的經營環境，本質在于“好產品、好服務才是房企立足市場的核心競爭力”。

　　樹木因相依而生長，星辰因輝映而璀璨。當前，房地產行業正在進行重大轉型并尋找新的均衡點，道阻且長。2024年希望在各方聚力下，房地產業盡快實現從“信心修復”轉入“行業康復”，步入健康發展新階段。