中國房地產“新階段”怎么走？ “租購并舉”貫穿主線

　　中國網財經7月25日訊 7月21日，《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》(以下簡稱《決定》)正式發布。

　　據悉，在《決定》全文中，用整段、接近160字的篇幅著重提及了房地產。涉及“租購并舉的住房制度”、房地產發展新模式、因城施策、房地產稅收制度等諸多方面。

　　多位專家分析認為，《決定》提出的關于房地產方面的表述為未來幾年房地產政策指明了方向，“租購并舉的住房制度”將貫穿新一輪房地產發展的整個周期。此次文件系統全面，具有非常強的指導性。對于中國房地產新一輪的發展具有非常重要的指導作用。

　　“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。”是《決定》最先提及的話語。

　　近幾年來，中央及監管部門多次強調要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。

　　易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，這表明新一輪發展中最核心的住房制度即為“租購并舉的住房制度”，該制度將貫穿新一輪房地產發展的整個周期。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“租購并舉的住房制度”，一方面將租房作為重要的，等同于買房的居住形式，要在公共服務上實現均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，租房可以入讀公辦義務教育等。

　　“租購并舉的住房制度已見雛形，熱點城市規模化的租賃住房供給占到近3成，租房可以落戶、享受公辦教育已經在熱點城市落地。”李宇嘉分析稱。

　　同時，《決定》進一步強調“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜預計，未來保障房建設和供給或將明顯放量，其中保租房在“加快建立租購并舉的住房制度”下，重要性或將更加凸顯。

　　李宇嘉指出，未來還要大規模盤活閑置土地，建設配售房。配售房將承擔商品房下跌后穩定行業的重任，而且也是通過供給側改革適應需求端變化。

　　《決定》繼續強調“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。”

　　地方政府的權限進一步增加。嚴躍進認為，此次提及對限購政策、普通住宅標準政策等調整。該表述也和今年各地的房地產政策調整優化的動作是吻合的。但與此同時，這也是對住房需求新特征的回應，尤其是立足“多樣化改善性住房需求”的導向，后續住房政策和政府決策也將有積極的重要的調整。

　　一線城市限購政策有望繼續優化。陳文靜指出，各地將結合自身房地產市場情況繼續優化調整樓市政策，優化限制性政策、降利率等或均在列。當前僅北上廣深、天津及海南省部分地區仍執行限購政策，短期廣州、天津、海南省部分地區取消限購政策存在較強預期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時間，短期或仍以漸進式推進為主。

　　值得一提的是，《決定》還提及“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。”

　　近兩年“保交房”已經成為監管部門推進化解房地產風險的著力點之一，此前，已有多地探索試點現房銷售。

　　未來預售制改革進程或將加快。陳文靜指出，在全面推進現房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩定供給預期。因此，短期來看，預售制改革或仍將循序漸進，全面取消預售制預計仍需要一定時間。

　　李宇嘉表示，近年來，期房不受歡迎、賣房難。另外，全面落地白名單融資協調機制后，只有合規項目才能獲得融資。預計未來鼓勵現售房開發，在土地出讓、規劃報建、融資和交付等方面有扶持政策。預售向現售轉型，也是房地產新的開發模式。

　　此外，《決定》還提出“完善房地產稅收制度”。這是否意味著“房地產稅”要推出了？業內認為，“完善房地產稅收制度”并不意味著立刻開征房地產稅。

　　陳文靜分析表示，中長期來看，房地產稅相關立法和改革或仍將持續推進，但當前房地產市場處于深度調整階段，房地產稅的出臺時機尚不成熟，預計短期房地產稅出臺預期較弱。

　　嚴躍進表示，房地產稅收制度將持續完善。從稅收層面來說，最近幾年變動非常大，即從“房地產稅開征”轉向“持續降低交易的稅費成本”。從完善的角度看，未來將立足供求關系的重大變化的市場特征，確保房地產稅收制度更加靈活和精準。

　　在李宇嘉看來，未來會全面捋順房地產稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，比如配合消費稅改革，降低增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發投資的激勵，鼓勵商品房交易和循環，做大終端交易規模，從而增加消費稅。