如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　日前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布上半年業(yè)績報告。不少房企銷售下滑、利潤有降，這在預(yù)料之中。上半年上市房企的成績單能夠印證當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。房地產(chǎn)業(yè)需要在調(diào)整中尋求新發(fā)展機遇，應(yīng)該加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　上市房企中，近四成企業(yè)盈利。有數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在A股房地產(chǎn)板塊上市公司中，共有69家涉房企業(yè)公布了2024年中期業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報。其中，44家公司預(yù)告上半年凈利潤虧損，25家公司實現(xiàn)盈利。一些企業(yè)介紹，出現(xiàn)虧損的最主要原因是受市場環(huán)境影響，銷售規(guī)模有限，或調(diào)低價格以價換量，毛利率下降。上市房企上半年總體銷售在低位運行，表明市場修復(fù)和購房者對信心的恢復(fù)仍需要一定時間。

　　值得注意的是，近期房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)市場活躍度有所提升。一些城市房地產(chǎn)市場銷售有所增加，也有一些城市房價呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)勢頭。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份重點城市二手房成交量同比轉(zhuǎn)增，7月前兩周同比延續(xù)增長態(tài)勢。特別是一線城市，二手房成交量有所提升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，北京、上海、南京、杭州二手住宅銷售價格與上月相比有所上漲。

　　盡管當(dāng)前市場總體處于調(diào)整過程，著眼長遠(yuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)仍是重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展有支撐。2023年我國常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%。現(xiàn)有的住房存量中，90平方米以下的中小戶型住房仍占絕大多數(shù)，隨著人們生活水平提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場改善性需求、剛需都較大。

　　未來我國將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。近年來，我國住房發(fā)展的主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高、存量市場權(quán)重加大，城市間房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化。從供給結(jié)構(gòu)看，保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。從居民需求看，總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善性住房需求增加，對提升居住品質(zhì)的愿望更為強烈。從經(jīng)營方式看,“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式存在風(fēng)險隱患，亟須轉(zhuǎn)型。從服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式從以增量拉動為主轉(zhuǎn)向以存量帶動為主，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。這些都需要改變現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式，建立新的發(fā)展模式。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，將以滿足剛需和改善性需求為重點，按照政府保基本、市場滿足多樣化需求的原則，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、調(diào)控政策、監(jiān)管機制等改革，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，將優(yōu)化和完善供應(yīng)體系。加大保障性住房建設(shè)和供給力度，提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性，更好滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。房地產(chǎn)企業(yè)將提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強智能科技應(yīng)用、提升物業(yè)服務(wù)水平。同時，將持續(xù)推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，將轉(zhuǎn)變運營方式。將改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，加強預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)格預(yù)售門檻。房地產(chǎn)企業(yè)將努力逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機制。

　　今后還需完善調(diào)控政策和城市規(guī)劃、建設(shè)、治理體制機制。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。加強住房與土地、金融資源聯(lián)動，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 作者：亢 舒）